唐狗

買賣成交後，超收服務費之問題 ?!
超收服務費之問題
甲君經由某房屋仲介公司介紹，看中一間小套房。但是仲介營業員告乙君知因總價僅約100萬元左右，所以基於成本考量，服務費須收10萬元。由於甲君很喜歡這間房子，所以當場簽訂斡旋金契約書，並於契約中特別載明「雙方合意本件服務費為10萬元」。最後甲君便以100萬元的價格與屋主簽訂不動產買賣契約，並依約給付房屋仲介公司10萬元服務費。後來經朋友告知，甲君才知道依內政部之規定，不動產經紀業對於買賣雙方所收取之服務費合計不得超過房屋總價的6％。
故向乙君請求返還超收之服務費，惟乙君卻表示，當初契約已有明定，故依約無須退還……。法律解析：服務報酬之約定本即屬於契約自由的範圍內。惟契約自由並非漫無限制，個人雖得基於其自由意志決定契約是否成立（締約自由），決定與何人締約（選擇自由），決定契約之內容（內容自由），但在某些情形之下，其自由須受到某些程度上的限制。而最明顯的則是契約內容違反法令強制、禁止規定或公序良俗時，該約定無效（民法第七十一條、七十二條參照）。而本案例中，房屋仲介公司雖與購屋人甲君於斡旋金契約書中載明「雙方合意本件服務費為10萬元」。但因此等約定與不動產經紀業管理條例第十九條授權內政部頒佈之規定牴觸，故該約定應屬無效。蓋依內政部之規定「一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金…..」。
此等規定係強行禁止規定，故當事人間縱有特別約定排除，該特別約定仍屬無效。是故，甲君自得依法請求乙君返還超收之服務報酬及利息。且違反此等規定時，房屋仲介公司除須依不動產經紀業管理條例第十九條第二項之規定，加計利息後將已超收之報酬加倍返還外，主管機關更可依同法第二十九條之規定，對房屋仲介公司處新臺幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰。